Lei unifica regras urbanísticas e ambientais das ZPAs em Natal; entenda

A Prefeitura de Natal publicou, no Diário Oficial do Município (DOM), nesta sexta-feira (4) a Lei Complementar nº 261/2025, que unifica as prescrições urbanísticas e ambientais das Zonas de Proteção Ambiental (ZPA) 1, 3, 4, 5, 7, 8, 9 e 10 do município. A medida tem como objetivo disciplinar o uso e ocupação do solo, consolidando regras para preservação ambiental, urbanização sustentável e proteção de ecossistemas sensíveis.

Segundo a Prefeitura, a unificação das normas busca harmonizar desenvolvimento urbano e preservação ambiental, garantindo segurança jurídica aos empreendedores e proteção dos ecossistemas que abastecem a cidade, como dunas, mangues, rios e lagoas. O texto também traz a definição detalhada das subzonas (preservação, conservação e uso restrito) de cada ZPA, com especificações sobre usos permitidos, como pesquisa científica, recuperação ambiental, lazer de baixo impacto, programas de educação ambiental e pesca artesanal em comunidades tradicionais.

Além disso, a lei também institui a proibição de atividades poluentes, como deposição de resíduos, aterros sanitários, uso de agrotóxicos e instalação de indústrias de médio ou alto impacto. Há também a descrição de proteção de recursos hídricos e dunas, disciplinando usos em lagoas, manguezais, cordões dunares e áreas de Preservação Permanente (APP), com previsão de criação de parques ecológicos, mirantes e unidades de conservação.

A lei prevê programas de reflorestamento, inventários da fauna e flora, monitoramento ambiental, recuperação de nascentes e campanhas de educação ambiental. A nova legislação também revoga legislações anteriores sobre as ZPAs citadas, consolida o Plano Diretor Municipal (Lei Complementar nº 208/2022) e estabelece revisão técnica obrigatória a cada cinco anos, podendo ser alterada antes em caso de interesse público.

Principais pontos da lei:

Proibição de usos e atividades em Áreas de Preservação Permanente (APPs), conforme o Código Florestal, salvo exceções para interesse público, regularização fundiária de áreas consolidadas ou decisões judiciais.

Novos índices urbanísticos, incluindo:

• Área mínima do lote: 7.500 m² em subzonas de Preservação, 320 m² em Conservação e 200 m² em Uso Restrito.
• Coeficiente de aproveitamento máximo: 0,08 (Preservação), 0,6 (Conservação) e 1 (Uso Restrito).
• Taxa de permeabilidade mínima: 90% nas áreas de Preservação, 40% em Conservação e 30% em Uso Restrito, com possibilidade de redução para 20% mediante adoção de sistemas de infiltração.

Gabaritos máximos variáveis:

• ZPA 7: de 0 a 12 metros, conforme o setor.
• ZPA 8: até 7,5 m nas Subzonas de Conservação e até 60 m na Subzona de Uso Restrito do Setor B.
• ZPA 10 (Farol de Mãe Luíza): limite de 4 metros na área especial de proteção paisagística.

Incentivos urbanísticos como outorga onerosa e transferência de potencial construtivo, desde que vinculados a contrapartidas de arborização e implantação de sistemas de infiltração no solo, e infraestrutura sustentável.

Regularização fundiária prioritária: A lei permite a construção em subzonas de preservação em casos de interesse público, regularização de áreas consolidadas ou baixo impacto ambiental, mediante estudos técnicos e licenciamento. Para Habitação de Interesse Social (HIS), com possibilidade de revisão de prescrições na ZPA 10 para taxa de ocupação de até 50% e permeabilidade mínima de 50%.

Especificações e restrições

A nova lei também estabelece novos parâmetros para construção, ocupação do solo e proteção de ecossistemas sensíveis no município. O documento estabelece categorias específicas de Uso Restrito, dependendo das características ambientais e urbanísticas de cada área. As chamadas Subzonas de Uso Restrito (SUR) são áreas delimitadas dentro das ZPAs. Essas subzonas permitem ocupação e usos urbanos, mas com restrições específicas para proteger o meio ambiente local e controlar impactos sobre ecossistemas sensíveis.

A SUR-1 permite urbanização controlada, garantindo índices mínimos de permeabilidade (por exemplo, 40% na ZPA 1) e cumprimento de normas de saneamento. Já a SUR-2 é destinada a equipamentos públicos estratégicos ou urbanização de áreas já parcialmente ocupadas e possui restrições diferenciadas de permeabilidade, podendo chegar a 20%, conforme a lei. Por exemplo, na ZPA 1, a SUR-2 é destinada exclusivamente ao Hospital Municipal.

“As Subzonas de Uso Restrito – SUR-1 e SUR-2, são aquelas que se encontram em processo de ocupação, para as quais o município estabelece prescrições urbanísticas, no sentido de orientar e minimizar as alterações no meio ambiente”, diz o documento.

Na SUR-3, há uma maior flexibilidade de usos, mas sempre condicionada ao licenciamento ambiental e ao controle de impactos no entorno. Em alguns casos (como na ZPA-10), é reservada a usos institucionais e de serviços, ou a projetos de habitação de interesse social vinculados a programas de relocação de moradores de áreas de risco.

Há também as Subzonas de Preservação (SP) são áreas dentro das ZPAs, que têm como finalidade proteger integralmente os recursos ambientais sensíveis, como dunas, manguezais, lagoas, rios, encostas e vegetação nativa. Nestes locais, há o uso restrito à conservação ambiental, permitindo apenas atividades que não comprometam suas funções tais como pesquisa científica, recuperação ambiental, lazer de baixo impacto, programas de educação ambiental e pesca artesanal em comunidades tradicionais.

Nas SPs, foi regulamentada a proibição de usos urbanos comuns, como construção de residências, empreendimentos imobiliários, indústrias ou loteamentos, salvo exceções previstas na legislação, como por exemplo: obras de utilidade pública após estudos técnicos e licenciamento ambiental.

Já as Subzonas de Conservação (SC) são áreas de “função intermediária” entre as subzonas de preservação (SP) e as de uso restrito (SUR). De acordo com a publicação, as áreas foram delimitadas com a finalidade de proteger e conservar recursos ambientais, mas permitindo determinados usos sustentáveis que sejam compatíveis com suas características naturais.

Vale relembrar que em áreas de APP (preservação), habitação de interesse social só é permitida nas hipóteses do Código Florestal (utilidade pública, interesse social ou baixo impacto), mediante licenciamento e compensação ambiental, se aplicável.

Confira abaixo cada ZPA:

ZPA 1 – Pitimbu, Candelária e Cidade Nova

Objetivo: proteger, conservar e recuperar o campo dunar nesses bairros.
Subzonas: Preservação (SP), Uso Restrito 1 (SUR-1) e Uso Restrito 2 (SUR-2).
Permeabilidade mínima: 40% na SUR-1 e 20% na SUR-2.
Destinação: na SUR-2 será implantado o Hospital Municipal, próximo a Avenida Omar O’grady, Rua Lago da Pedra, Rua dos Xavantes e a Rua Abreu e Lima.

ZPA 3 – Rio Pitimbu e Cidade Satélite

Objetivo: proteger cordões de dunas, tabuleiros costeiros e terraços fluviais do rio Pitimbu.
Subzonas: Uso Restrito (SUR) e três de Preservação (SP-1, SP-2, SP-3).
Preservação: áreas de dunas e terraços fluviais protegidas integralmente.
Uso Restrito: admite construção com cinturão verde obrigatório nos lotes.

ZPA 4 – Cordões dunares dos Guarapes

Objetivo: proteger dunas da região oeste de Natal.
Subzonas: Preservação (SP), Conservação (SC) e Uso Restrito (SUR).
Uso permitido: estação de transbordo, coleta seletiva, compostagem, parque solar e lagoas de drenagem, mediante estudos de impacto socioambiental e Plano de Recuperação de Área Degradada.

ZPA 5 – Dunas e lagoas de Ponta Negra (Lagoinha)

Objetivo: conservar dunas fixas e lagoas estratégicas para infiltração de drenagem.
Subzonas: Preservação, Conservação, Uso Restrito 1, 2 e 3.
Regras específicas: proibição de construções em margens de lagoas até cota de 35m. Permite uso como chácara, sítio, hotel-fazenda e turismo sustentável.

ZPA 7 – Forte dos Reis Magos e entorno

Objetivo: proteger atributos naturais, culturais e turísticos do Forte.
Subzonas: Preservação 1 e 2 (SP-1 e SP-2), Conservação (SC) e Uso Restrito (SUR).
Gabaritos: SC subdividida em 5 setores: de 0m a 12m de altura máxima. SUR: gabarito de até 12m.
Uso permitido: turismo, cultura, lazer, comércio de baixo impacto, compatíveis com a preservação histórica e paisagística do local.

ZPA 8 – Manguezais do Potengi/Jundiaí e Zona Norte

Objetivo: proteger manguezais, rios, dunas e comunidades tradicionais.
Subzonas: Preservação (SP), Conservação (SC) e Uso Restrito (SUR).
Gabaritos: SC: até 7,5m. SUR do Setor B: até 60m.
Destaque: regularização fundiária priorizada em áreas consolidadas e possibilidade de criação de unidades de conservação.

ZPA 9 – Lagoas, dunas e Rio Doce (Zona Norte)

Objetivo: proteger lagoas, dunas fixas e o Rio Doce, além de áreas de segurança alimentar (Gramorezinho) e assentamentos precários (El Dorado e Cavaco Chinês).
Subzonas: Preservação, Conservação e Uso Restrito.
Uso permitido: pesquisa científica, habitação de interesse social (em áreas não APPs), ecoturismo, reflorestamento e agricultura sustentável.

ZPA 10 – Farol de Mãe Luíza

Objetivo: conservar cordões dunares, a paisagem e visibilidade do Farol de Mãe Luíza.
Subzonas: Preservação (SP), Conservação (SC) e três de Uso Restrito (SUR-1, SUR-2, SUR-3).
Gabarito: área especial do Farol limitada a edificações de até 4m de altura.
Destaque: prevê revisão de taxa de ocupação até 50% e permeabilidade mínima de 50% para Habitação de Interesse Social, além de regularização fundiária prioritária.

Tribuna do Norte